5月17日，國務(wù)院視頻會(huì)議后四部門重磅政策頻發(fā)，大力支持房地產(chǎn)，關(guān)鍵詞指向“去庫存”。本輪去庫與2016年去庫存相比，在不同的宏觀背景下，政策更多側(cè)重于供給端，更加強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)防范，預(yù)計(jì)將對(duì)短期內(nèi)的銷售市場有所刺激，中長期能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的困難。經(jīng)測算，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)融資支持政策年內(nèi)能為房企提供超萬億資金，中長期現(xiàn)房去庫存以及處置閑置土地將為地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充至少1.78萬億元的資金。
資金紓困將有效支持開發(fā)企業(yè)對(duì)在建項(xiàng)目的建設(shè)，預(yù)計(jì)在未來較長的時(shí)期內(nèi)，保交樓都是地產(chǎn)重點(diǎn)任務(wù)之一，而這將帶動(dòng)房地產(chǎn)用鋼500-700萬噸/年左右的消費(fèi)。
一、 近期地產(chǎn)寬松政策頻繁出臺(tái)，“去庫存”態(tài)度鮮明
近期房地產(chǎn)政策進(jìn)行了新一輪調(diào)整，從中央到地方頻繁出臺(tái)寬松的政策，覆蓋消費(fèi)端、企業(yè)端、土地端等，政策出臺(tái)后市場信心大增，部分城市成交回暖。“去庫存”成為現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。
1. 中央：四部門出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，指向“去庫存”
5月17日上午，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。會(huì)議過后，央行、金融監(jiān)管總局連發(fā)三條重磅政策：降首付、取消利率下限、降公積金貸款利率。
5月17日下午，住建部、自然資源部、央行和金管局參與國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，宣布央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款、住建部會(huì)同金管局等部門將出臺(tái)城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案、自然資源部擬出臺(tái)土地方面政策措施、金管局將發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求的通知》。
會(huì)議及相關(guān)政策包含降低購房者購房成本、放松企業(yè)融資環(huán)境、處置閑置和存量土地、去庫存等方面，力度空前。同時(shí)，本次多部門聯(lián)動(dòng)發(fā)聲，同時(shí)提出多項(xiàng)政策方案，表明當(dāng)前“壓實(shí)主體責(zé)任”的政策導(dǎo)向，未來房地產(chǎn)仍然是政策重點(diǎn)方向。
2. 地方：核心城市放松限購鼓勵(lì)居民購房
5月初開始，市場預(yù)計(jì)全國將全面放開限購，隨后杭州、西安、合肥、南京等城市先后放開限購或允許購房落戶，是針對(duì)銷售端的一劑強(qiáng)心針。截至目前(2024年5月20日)只有7個(gè)地方保留限購政策：海南省、北上廣深、天津以及珠海橫琴。
3. 強(qiáng)力政策出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)股上漲，階段內(nèi)購房熱情提升
5月9日杭州出臺(tái)取消限購政策之后，地產(chǎn)股出現(xiàn)一輪快速拉漲，在17日中央會(huì)議召開當(dāng)日中證房地產(chǎn)指數(shù)上漲7個(gè)點(diǎn)。
而各地限購政策放開過后，各地樓市熱度出現(xiàn)一定程度的回升。成都率先取消限購，二手房漲價(jià)比例提高，政策過后兩周二手房成交上升至年內(nèi)高位;杭州取消限購政策出臺(tái)當(dāng)周新房、二手房成交回升顯著，但二手房市場漲價(jià)信心一般;深圳限購松綁后當(dāng)周二手房市場熱度快速回升，周成交量達(dá)到年內(nèi)新高，漲價(jià)房源占比持續(xù)提升;北京政策后新房、二手房成交表現(xiàn)平穩(wěn);而517政策出臺(tái)后首個(gè)周末，上海、杭州、合肥地產(chǎn)中介帶看量有顯著提升。
但實(shí)際來看，成交回升程度比較有限，熱度的持續(xù)性也尚未得到驗(yàn)證，具體政策效果對(duì)市場成交的影響還有待近一步觀察。
二、 本輪地產(chǎn)去庫存的特點(diǎn)和后續(xù)政策及市場預(yù)判
1. 本輪去庫存和2016年去庫存對(duì)比
2016年，中國也進(jìn)行過一輪地產(chǎn)去庫存，通過對(duì)需求端的強(qiáng)力刺激帶動(dòng)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了庫存的有效下降。然而本輪去庫存的背景、政策方向和影響都與上一輪不同。
1)政策背景不同
2024年4月末，中國商品房待售面積74553萬㎡，已經(jīng)超過2016年2月末的峰值73931萬㎡，庫存壓力已上升至歷史最高水平。
而與此同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展背景也與2016年相比多有不同——經(jīng)濟(jì)增速顯著放緩，人口開始減少，社融增速顯著放緩，房地產(chǎn)嚴(yán)重拖累固定資產(chǎn)投資，地產(chǎn)銷售長期低迷，財(cái)政收和支出增幅下降。
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不及2016年，地產(chǎn)庫存壓力比2016年更高，更重要的是，當(dāng)前居民信心不足，對(duì)房地產(chǎn)市場持負(fù)面態(tài)度為主，投資需求幾乎全部退場，剛需持續(xù)觀望。
2)政策重點(diǎn)和效果不同
2016年，政策重點(diǎn)在鼓勵(lì)購房者消費(fèi)，包括降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策，部分商品房庫存較大城市還采取了先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。沒有顯著放開房企融資，也沒有出臺(tái)關(guān)于閑置土地消化的政策。
上一輪去庫存政策中力度最大的當(dāng)屬“棚改貨幣化”(開始于2014年)——政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購置住房，這極大的刺激了置換需求的釋放，帶動(dòng)了商品房銷售的快速回升。棚改政策還配套出臺(tái)了一些有助于棚改實(shí)施的融資政策，改善了企業(yè)的融資環(huán)境。因而2015年開始銷售增速顯著回升，2016年全年銷售面積增速維持在30%以上。
而2024年5月，不僅在2016年消費(fèi)端政策的基礎(chǔ)上再度加碼下調(diào)購房門檻和成本，更多發(fā)力在供給端去庫存——計(jì)劃要求政府回購閑置土地、回購已建成但未售出的存量住房改為保障性租賃住房、繼續(xù)支持房企融資、積極推進(jìn)項(xiàng)目兼并重組等。
不難發(fā)現(xiàn)本輪政策作用主體更多地體現(xiàn)在政府、企業(yè)端。而消費(fèi)端的政策自2022年以來持續(xù)加碼寬松，基本已經(jīng)應(yīng)出盡出，市場反饋卻一般，銷售面積持續(xù)負(fù)增長，表明消費(fèi)者信心嚴(yán)重不足。
2. 后續(xù)政策及市場情況預(yù)判
1)當(dāng)前政策將如何實(shí)施
四部門已將下一階段重點(diǎn)政策的執(zhí)行方式進(jìn)行了較為詳盡的說明——
閑置土地由地方政府幫助開發(fā)、流通轉(zhuǎn)讓或收回;已售未建成的商品房項(xiàng)目一方面給予融資支持，一方面通過司法程序等方式推動(dòng)兼并重組;已建成未售的商品房項(xiàng)目則由地方國有企業(yè)參與收購用作保障性住房。地方政府、國有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)是本輪政策實(shí)施的主要主體。
其中值得強(qiáng)調(diào)的是收購竣工項(xiàng)目用作保障房，浙江、江蘇、河南等省份已經(jīng)有過成功經(jīng)驗(yàn)，基本是國有企業(yè)制定一系列用房標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模，通過招投標(biāo)的方式選定收購項(xiàng)目。這種收購一般更多地偏向于收購本土開發(fā)商的項(xiàng)目，戶型也多為單套90㎡左右的經(jīng)濟(jì)房型，且以整幢、整單元收購為主。成功經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)將復(fù)制向全國推廣，但這一模式要求地方擁有具備一定實(shí)力的國企，也有一定規(guī)模的保障房需求，否則項(xiàng)目收回成本周期過長，將對(duì)國企和地方政府造成更大的壓力。
2)未來政策如何制定
展望未來，政策或?qū)⒀永m(xù)當(dāng)前的導(dǎo)向在供給端發(fā)力——
517會(huì)議明確了后續(xù)政策的主要方向聚焦在兩大重點(diǎn)任務(wù)：保交樓和消化存量商品房，這和過去兩年中央把房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)任務(wù)定義為“防風(fēng)險(xiǎn)”是一脈相承的。因而后續(xù)政策預(yù)計(jì)聚焦在支持企業(yè)合理融資助力保交樓，國資入場盤活存量土地和項(xiàng)目，持續(xù)壓實(shí)地方政府主體責(zé)任。
消費(fèi)端或?qū)⒗^續(xù)加碼寬松，例如放松一線城市的限購政策，配合戶籍政策、利率下調(diào)等繼續(xù)鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求入場。但根據(jù)過往兩年市場對(duì)消費(fèi)端政策的反饋來看，預(yù)計(jì)消費(fèi)端的政策能夠階段性帶動(dòng)核心城市的新房、二手房成交，但對(duì)非核心城市，尤其是人口凈流出城市的成交提振作用有限。
雖然部分城市近年也采取了貨幣化安置、房票安置等方式進(jìn)行存量改造，如鄭州、成都(有限制)、楚雄等地。然而全國性的“棚改貨幣化”大概率并不會(huì)再次實(shí)施，一方面是因?yàn)楫?dāng)前人口開始負(fù)增長，房地產(chǎn)增量需求空間十分有限，政策效果預(yù)計(jì)不強(qiáng);另一方面當(dāng)前居民和政府杠桿率都處于相對(duì)高位，全國性的棚改貨幣化并不利于金融系統(tǒng)的健康發(fā)展。
“三大工程”將繼續(xù)推進(jìn)，尤其是保障性住房建設(shè)和城中村改造兩項(xiàng)，或?qū)⑼ㄟ^收購存量商品房項(xiàng)目改建為保障房和安置房的方式進(jìn)行。
3)未來房地產(chǎn)市場如何發(fā)展
施工端來看，竣工面積可能有所改善。土地成交連年下降，新開工預(yù)計(jì)持續(xù)同比負(fù)增長。而隨著“保交樓”融資支持到位預(yù)計(jì)能促進(jìn)一部分項(xiàng)目加速竣工，另外3000億再貸款發(fā)放將有效緩解房企的部分資金缺口，用于進(jìn)行項(xiàng)目交付。根據(jù)金管局披露，從今年1月下旬建立機(jī)制以來，截至5月16日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已達(dá)到9350億元，而根據(jù)上海鋼聯(lián)金屬產(chǎn)業(yè)研究中心今年初結(jié)合房地產(chǎn)到位資金和施工情況測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金缺口約為2.1萬億元，“白名單”目前已經(jīng)解決了近一半的資金缺口。按此貸款發(fā)放速度，疊加利用司法手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行兼并重組，預(yù)計(jì)年內(nèi)能夠解決大部分地產(chǎn)項(xiàng)目資金問題。
投資端來看，新增投資預(yù)計(jì)繼續(xù)維持低位。地方閑置土地壓力較大，土地供給受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目資金缺口尚難補(bǔ)全，更難在土地市場競拍新增項(xiàng)目投資;建安投資和設(shè)備投資預(yù)計(jì)隨著融資支持到位有一定程度改善。
銷售端來看，核心城市階段內(nèi)住房成交或?qū)⒃谡叩膸?dòng)下有所回升，但持續(xù)性仍需要觀察，而政策的熱度可能無法傳導(dǎo)到非核心城市的成交端。
三、 本輪地產(chǎn)政策調(diào)整對(duì)鋼鐵行業(yè)的影響
1. 庫存去化措施將補(bǔ)充地產(chǎn)項(xiàng)目資金、拉動(dòng)鋼鐵消費(fèi)
從去化周期來看，2023年末商品房去化周期為31.2月，創(chuàng)歷史新高，比上輪高點(diǎn)多5個(gè)月左右。考慮到本輪商品房銷售市場信心嚴(yán)重缺乏，且過去兩年成交面積降幅遠(yuǎn)大于竣工面積降幅，因此去庫存周期預(yù)計(jì)拉長。
上一輪房地產(chǎn)去庫存從2016年初開始，2019年底結(jié)束，歷經(jīng)4年時(shí)間，房地產(chǎn)待售面積從73931萬㎡下降至49821㎡，減量約24110萬㎡。本輪庫存高點(diǎn)或已出現(xiàn)在2024年3月末，為75969㎡，超過上輪高點(diǎn)，預(yù)計(jì)本輪地產(chǎn)降庫空間約2.5億㎡。若2.5億㎡已竣工項(xiàng)目全部被政府按成本價(jià)收購用作保障性住房或安置房，按照全國平均造價(jià)4087元/㎡簡單計(jì)算，可為房企補(bǔ)充1萬億元左右的資金。
閑置土地方面，2022年末全國未開發(fā)土地面積4.98億㎡，2023年至2024年4月，房企購置土地面積13.7億㎡，新開工面積11.9億㎡，新增閑置土地面積1.8億㎡，即當(dāng)前未開發(fā)土地建筑面積接近6.78億㎡，歷史數(shù)據(jù)來看，正常未開發(fā)土地面積在4億㎡左右，則需要處置2.78億㎡的閑置土地。當(dāng)前全國土地均價(jià)約為2800元/㎡，假設(shè)2.78億㎡的閑置土地全部由政府收回，則能夠?yàn)榉科笱a(bǔ)充約7784億元的資金。
1.78萬億元的資金是基于政府全部成本價(jià)回購計(jì)算，若能通過市場化手段盤活部分項(xiàng)目和土地，收益將比1.78萬億元更高。因此處置存量資產(chǎn)將在一定程度上緩解房企的資金壓力，用于保障在建項(xiàng)目的交付，從而拉動(dòng)鋼鐵需求。
2. 保交樓將有利支撐地產(chǎn)用鋼需求釋放
2022年7月政治局會(huì)議首次提出“保交樓”重點(diǎn)任務(wù)，剔除2022年疫情影響，2023年較2021年新開工復(fù)合降幅31%，銷售面積復(fù)合降幅21%，而竣工面積復(fù)合降幅僅為0.7%;而2024年1-4月，保交樓政策階段性空窗，竣工面積同比下降20.4%，與同期新開工面積和銷售面積降幅大體相當(dāng)，說明當(dāng)前保交樓政策對(duì)竣工面積的支撐作用顯著。
2024年4月，政治局會(huì)議再次提出保交樓，若后續(xù)政策實(shí)施到位，將使得竣工下降速度明顯放緩，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)500-700萬噸/年左右的鋼鐵消費(fèi)。另外截至2024年4月，房地產(chǎn)施工面積仍有68.75億㎡的龐大存量，預(yù)計(jì)保交樓將是個(gè)漫長的過程。
Copyright (c) 2025 www.bai5t2.cn Inc. All Rights Reserved. 天津奧沃冶金技術(shù)咨詢有限公司 版權(quán)所有 津ICP備11000233號(hào)-2
津公網(wǎng)安備12010202000247
電話：022-24410619 傳真：022-24410619
E-mail:1208802042@qq.com
