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    地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險鏈條緊繃 銀監(jiān)會加碼嚴(yán)控

    《第一財經(jīng)日報》近日獲悉，銀監(jiān)會辦公廳上月向全國銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司、金融租賃公司等下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險的通知》(下稱《通知》)。

    《通知》認(rèn)為：“一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果。”《通知》列出了四種房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式，同時要求“切實做好房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險”。

    中國銀行業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的調(diào)查報告也顯示，多數(shù)銀行家們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的短期風(fēng)險正在積聚，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)應(yīng)予以重視。

    四個“花招”

    “盡管調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)了，但開發(fā)商總是能找到應(yīng)對的手段。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，因為預(yù)期房價仍將上漲，開放商拖延開竣工時間、捂盤惜售的現(xiàn)象依然存在。

    《通知》列出了目前房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的四個“花招”：

    一、通過分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)“超過合同約定的動工日期2年未開發(fā)，應(yīng)無償收回土地使用權(quán)”的規(guī)定。由于缺乏對土地開發(fā)項目竣工時限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時間。

    二、通過分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避“領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開始銷售”的規(guī)定。

    三、通過抬高申報價格，規(guī)避“要嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售”的規(guī)定。有的以抬高后的申報價格為依據(jù)，變相“捂盤惜售”，有的給實際銷售時隨意調(diào)整價格留下空間。

    四、變相繞開央行、銀監(jiān)會頒布的相關(guān)規(guī)定。具體表現(xiàn)在：通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定。

    今年8月，國土部和銀監(jiān)會披露了全國閑置土地名單，意在對開發(fā)商的種種投機行為進(jìn)行遏制。但從實際情況來看，很多開發(fā)商依然“頂風(fēng)作案”。

    顯然，上述前三種手段正是這些開發(fā)商的慣用伎倆。

    而上述第四種手段，也屬于監(jiān)管部門的重點防范對象。早在2008年，央行、銀監(jiān)會就曾出臺《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行“禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款”。

    對癥下藥

    針對開發(fā)商的這些手段，《通知》提出要結(jié)合監(jiān)管要求，切實做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。

    該監(jiān)管要求主要有：“不對囤地、捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款”、“對78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請”等。

    業(yè)內(nèi)人士指出，相對于不斷加碼的住房按揭調(diào)控政策，開發(fā)貸的調(diào)控稍顯穩(wěn)健，但開發(fā)貸的風(fēng)險卻一直高懸。銀監(jiān)會2009年年報也認(rèn)為，2010年個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。

    事實上，這個鏈條不僅是一個開發(fā)貸款的問題，還包括上端的土地儲備貸款/下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦某個鏈條斷掉，就是一個大面積的風(fēng)險，對整個銀行業(yè)破壞較大。

    一位股份制商業(yè)銀行授信部高管認(rèn)為，在一些熱點城市，房屋的租售比指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際平均水平，住房投資的非理性因素持續(xù)存在，所以必須對這個行業(yè)保持高度警惕。

    商品房限購城市數(shù)升為十四個 調(diào)控效果已顯分化

    據(jù)上海證券報報道，10月19日，大連限購令的出臺使我國采取限購措施的城市數(shù)量升至14個。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13個大城市出臺了限購令。這是在9月29日“國五條”提出限購之后，各地隨后紛紛出臺的樓市調(diào)控地方性細(xì)則。

    根據(jù)各城市頒布限購令的寬嚴(yán)程度，深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購令，而上海、杭州等其他城市對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令。“嚴(yán)厲版”和“溫柔版”限購令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開始出現(xiàn)分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動，投資客幾乎銷聲匿跡；而上海、杭州等地仍波瀾不驚，房價甚至繼續(xù)走高。

    各地限購政策一覽

    深圳

    對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

    北京

    暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

    上海

    暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

    廣州

    同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區(qū)新購買一套商品住房。

    購房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士，不得在本市單獨購買商品住房。

    廈門

    同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

    杭州

    暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房(含二手存量住房)。
   
    寧波

    本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

    南京

    保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。

    福州

    暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無法提供在該市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購買商品住房。

    三亞

    對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于境外機構(gòu)和個人購房管理的規(guī)定。

    天津

    天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房。

    溫州

    暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購買一套商品住房(含二手存量房，以網(wǎng)上簽訂合同日期為準(zhǔn))。

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    大連

    暫定同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。

    各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。

    “嚴(yán)厲版”：

    深圳成交量急跌六成退房潮涌現(xiàn)

    被稱為最嚴(yán)厲版的限購令，在深圳樓市的確起到了立竿見影的效果。

    9月30日晚，深圳市突然出臺新的樓市調(diào)控政策，暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。限購政策出臺之后，深圳銀行部門和擔(dān)保公司都開始要求購房者在辦理房產(chǎn)按揭、轉(zhuǎn)貸時要出具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明。

    從10月8日開始，市民紛紛涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明，隨后的兩天達(dá)到井噴狀態(tài)，出現(xiàn)千人排隊的壯觀景象。其中有不少市民是半夜排隊等號。

    在深圳，由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房，退房現(xiàn)象開始大規(guī)模涌現(xiàn)。一方面，套數(shù)限購政策讓一部分有能力購房的人群也無法再購置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購房者因為資金壓力而考慮退房。

    顯然，與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮完全不同，新一波退房糾紛主要是因為行政指令不準(zhǔn)買房造成的。而上一波退房則是由于樓市調(diào)控導(dǎo)致購房者預(yù)期房價降而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。

    根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界的推算，因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。

    深圳細(xì)則出臺一周后的樓市成交數(shù)據(jù)更直觀的體現(xiàn)出政策效果。從10月8日至17日的10個交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交約76套，較9月份日均成交的180套萎縮58%。其中上周深圳共成交507套新房住宅，成交均價降至19275元/平方米。

    而在南京，據(jù)記者了解，由于出臺的限購令雖然嚴(yán)厲，卻并未明確開始實施的確切日期，因此在頒布后的一周內(nèi)出現(xiàn)了購房者趕末班車，火速簽約過戶的現(xiàn)象。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月11日—17日一周內(nèi)，南京商品住宅成交面積增長了73.1%。

不過，南京嚴(yán)厲版限購令還是給市場帶來一定震懾力。據(jù)了解，在2010南京秋季房地產(chǎn)交易會上，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受限購令的影響，不少炒房客退出了住宅市場，轉(zhuǎn)而投資辦公、商鋪或者具有商業(yè)性質(zhì)的酒店公寓。

    “溫柔版”：

    上海豪宅熱銷均價大漲

    而在上海等出臺“溫柔版”限購令的城市，卻沒有出現(xiàn)類似的調(diào)控效果。

    “限購對我們這些豪宅和別墅開發(fā)商來說，或許還是好事。”在松江綠地諾丁山•臻墅項目售樓處，該樓盤負(fù)責(zé)人向記者表示，限購令頒布以來，有不少投資型購房者手中持有的資金原本可以買兩套中小戶型房的，由于限購只能再買一套房了，因此不少客戶轉(zhuǎn)而購買大戶型或別墅項目。

    長假過后，與“滬十二條”同樣受關(guān)注的是星河灣一期等一批高端項目的熱銷，由此帶動上海商品住宅在新政出臺后一周內(nèi)成交均價再度環(huán)比大漲11%，達(dá)到22376元/平方米。單價3萬元以上樓盤預(yù)售審批趨嚴(yán)反倒給了存量豪宅更好的去存化機會，同時限購政策也讓一些投資者更珍惜限購期內(nèi)僅有的一次購房機會，選擇品質(zhì)更好、保值性更強的項目。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，星河灣、仁恒怡庭、九龍倉璽園等一批豪宅的熱銷給市場帶來的信心不容忽視。

    更何況，在上海相關(guān)政府部門解讀“滬十二條”時明確表示，對于改善型需求“賣一套房再買一套房”的，政府給予支持，不在限購范圍內(nèi)。“這樣的限購政策，也無阻于改善型需求的釋放。”宋會雍表示。

    上海中原研究咨詢部在跟蹤一二手多個交易案例后發(fā)現(xiàn)，“限購令”在局部市場上加劇了惜售心態(tài)。部分業(yè)主因未來可能無法購入更多房源而珍惜交易機會，提出更高的掛牌報價。因此，在上海新政出臺后二手房市場不但沒有出現(xiàn)業(yè)主恐慌性拋盤的現(xiàn)象，甚至不少業(yè)主撤牌惜售或者調(diào)高售價。

    同樣是觀望與僵持，當(dāng)前的情況與4月份“新國十條”剛出臺時遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。據(jù)上海各大二手房中介反映，此次新政出臺后，交易中的業(yè)主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場變化。一旦整體市場動向明朗，交易仍會迅速達(dá)成。這將縮短眼下調(diào)控風(fēng)潮持續(xù)的時間，交易熱潮的余波可能不久就會釋放出來。

    業(yè)內(nèi)聲音：

    “限購”之后增加供應(yīng)成關(guān)鍵

    “明知是供求矛盾造成的結(jié)果，卻用限制購買而非增加供給的方式去對付，又豈會有好的結(jié)果？”任志強在其博客中質(zhì)疑道，這種做法會誤傷了大量居民改善性需求。

    一方面，如果限購僅僅是臨時性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時被壓制，最終會爆發(fā)并導(dǎo)致房價報復(fù)性上漲；另一方面，如果長期執(zhí)行限購政策，成交量長期低迷，開發(fā)商回籠資金受阻，就只能以縮減投資的方式應(yīng)對調(diào)控，供應(yīng)無法增加，依然無法滿足被壓制的需求。

    “即便新一波調(diào)控已經(jīng)登場，依然會有部分資金想要通過投資房地產(chǎn)達(dá)到保值升值的目的。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。而造成這一現(xiàn)狀的原因又相當(dāng)復(fù)雜，比如說，產(chǎn)業(yè)資金正在經(jīng)歷金融化，傳統(tǒng)制造業(yè)不景氣使大批資金急需找出路；境外游資又開始大量涌入中國市場，其中不少進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    在這一情況下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，開始傾向于選擇高總價的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺后上海豪宅卻逆勢而行的狀況。

    記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，面對“限購”，市場上的賣方也并未如想象中那樣恐慌，反而普遍心態(tài)平穩(wěn)。“現(xiàn)在政府宣布動用新政手段限購商品房，就像當(dāng)年憑糧票買東西一樣，等于變相宣布房子是緊缺商品。”開發(fā)商如此解讀這次的調(diào)控政策。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，限購是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策。“需求并沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示，限購必須輔以必要的配套舉措，如切實加大供應(yīng)、進(jìn)行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患。