一直以來(lái)， 樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端， 不管是限購(gòu)、 限貸抑或是購(gòu)房和戶籍政策掛鉤均如是表現(xiàn)。而供給端更強(qiáng)調(diào)從生產(chǎn)、 供給端入手， 而房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、 投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響， 一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)， 這也是此次房地產(chǎn)存在過(guò)剩的關(guān)鍵原因之一。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)宏觀研究院分析師 紀(jì)睿坤
特約分析師 葛逸瑤
化解房地產(chǎn)庫(kù)存被列為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的四大殲滅戰(zhàn)之一，房地產(chǎn)過(guò)剩將直接帶來(lái)的是金融和經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的危機(jī)。
多年來(lái)，作為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)最大的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)兼具了消費(fèi)和投資的雙重屬性。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，不僅拉動(dòng)了鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也拉動(dòng)了裝修材料、電器、輕工等產(chǎn)業(yè)的繁榮，也促進(jìn)了相關(guān)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)務(wù)的拓展。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)也是過(guò)去拉動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要力量，亦是政府土地財(cái)政收入的重要來(lái)源。在目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，恐怕沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)有如此全面的拉動(dòng)效應(yīng)。
因此，選擇在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行供給側(cè)的改革，有著更深層次的原因，而這樣的改革方向也決定了未來(lái)房地產(chǎn)政策的新走向。
為什么房地產(chǎn)要推動(dòng)供給側(cè)改革?
一直以來(lái)，樓市調(diào)控的邏輯是側(cè)重需求端，不管是限購(gòu)、限貸抑或是購(gòu)房和戶籍政策掛鉤均如是表現(xiàn)。
然而，當(dāng)前的樓市形式已經(jīng)表明，樓市的需求端是有限的，2014年9月，中央出臺(tái)了一系列的樓市托舉，刺激住房消費(fèi)的政策。21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，托舉政策對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房地產(chǎn)硬著陸具有重要作用。但也存在諸多后遺癥，且無(wú)法從根本上解決房地產(chǎn)問(wèn)題，比如利好集中一線城市放大一線城市房?jī)r(jià)泡沫，再增三四線城市供應(yīng)等。
也就是說(shuō)，以刺激需求為主的房地產(chǎn)托舉政策并不能從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。
21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸消費(fèi)品，力推房地產(chǎn)的供應(yīng)側(cè)改革是從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的根本。
供給側(cè)改革不是簡(jiǎn)單的增減供應(yīng)
供給端更強(qiáng)調(diào)從生產(chǎn)、供給端入手，而房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產(chǎn)存在過(guò)剩的關(guān)鍵原因之一。
1.總體來(lái)看，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈存在明顯過(guò)剩
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈涉及20多個(gè)行業(yè)，以支撐房地產(chǎn)發(fā)展的建材水泥為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月份全國(guó)累計(jì)水泥產(chǎn)量15.05億噸，與去年同期相比減少8600多萬(wàn)噸，同比下降4.99%;8月份單月水泥產(chǎn)量同比下降4.25%。
今年前十個(gè)月房地產(chǎn)投資增速降至2%，不排除進(jìn)一步降到零的可能。在房地產(chǎn)投資增速下滑的同時(shí)，上下游產(chǎn)業(yè)端的需求也將進(jìn)一步下降。
2.從區(qū)域來(lái)看，三四線城市和部分二線城市存在明顯過(guò)剩
在中國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，存在大中小城市不平衡發(fā)展的現(xiàn)狀，且不同城市的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源和人口流動(dòng)均存在差異，這也直接影響房地產(chǎn)的供需狀況，也是導(dǎo)致樓市分化狀態(tài)難解的主因。
3.按照房地產(chǎn)屬性來(lái)看，也存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩
長(zhǎng)期以來(lái)，工業(yè)用地供給成本較低，但在土地財(cái)政的屬性下，商業(yè)和住宅地價(jià)被抬高，與此同時(shí)，新型產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、影視等土地短缺。
在新企業(yè)層出不窮時(shí)，一些管理不善、效益不佳的“僵尸企業(yè)”卻占用大量資金、土地等寶貴資源，延緩了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
同時(shí)，保障房和棚改以及農(nóng)民居住需求緊缺，商品房品種過(guò)剩。
4.低成本、污染較高的地產(chǎn)品類過(guò)剩，反之綠色、高質(zhì)量的地產(chǎn)品類緊缺。
長(zhǎng)期以來(lái)稅收、土地、資源價(jià)格等相關(guān)機(jī)制都是注重鼓勵(lì)工業(yè)發(fā)展的，服務(wù)業(yè)發(fā)展的成本較高，而且金融、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等服務(wù)業(yè)發(fā)展還面臨市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的障礙，存在玻璃門、彈簧門。
房地產(chǎn)過(guò)剩的深層次原因是什么?
所謂的“供給側(cè)”改革， 不同于需求側(cè)管理的通過(guò)提高社會(huì)需求來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是要用有效的宏觀政策和法律保障，將生產(chǎn)要素引向需要發(fā)展的地方去，使生產(chǎn)要素合理流通、科學(xué)組合。
21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)的過(guò)剩，究其根本就是一直以來(lái)供需錯(cuò)配，生產(chǎn)要素不合理流通。房地產(chǎn)因受土地財(cái)政、投資投機(jī)等相關(guān)因素的影響，一直處于低質(zhì)量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產(chǎn)存在過(guò)剩的關(guān)鍵原因之一。具體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：
1.開發(fā)商和購(gòu)房者的投資、投機(jī)行為很大程度上不是依據(jù)市場(chǎng)信號(hào)，而是依據(jù)政府價(jià)格信號(hào)進(jìn)行，一直以來(lái)，政府過(guò)度使用政策杠桿，形成了政府大于市場(chǎng)的“政府價(jià)格信號(hào)”。
2.房地產(chǎn)催發(fā)的土地財(cái)政收益的驅(qū)動(dòng)，使政府行為經(jīng)濟(jì)人化。在現(xiàn)有土地財(cái)政帶來(lái)巨大吸引力下，政府變成了以實(shí)現(xiàn)土地增值為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)，由公共人角色，變成了經(jīng)營(yíng)土地資本、追求土地收益最大的經(jīng)濟(jì)人。
3.房地產(chǎn)具備自住和投資的雙重屬性，從而掩蓋了其虛假繁榮的本性。
4.房地產(chǎn)過(guò)剩與我國(guó)資源要素市場(chǎng)化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給，土地和金融都來(lái)源于政府。
5.房地產(chǎn)過(guò)剩也和現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化以及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關(guān)。
房地產(chǎn)的供給側(cè)改革政策建議
21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，要給“高燒”的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)降溫，去庫(kù)存，要力推房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，而力推房地產(chǎn)的供給側(cè)改革的根本是分割開房地產(chǎn)領(lǐng)域政府和市場(chǎng)的關(guān)系，畢竟政府占用房地產(chǎn)生產(chǎn)要素最多。
具體來(lái)看：
1.深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，加大地方政府負(fù)債管理和政府融資體制改革、弱化地方政府收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)聯(lián)程度，遏制地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獲利行為。更深層次的改革還要包括對(duì)官員政績(jī)考核體制的革新。
目前，地方政府最感興趣的房地產(chǎn)的功能，是其具有的資本特性的增值功能，而非房地產(chǎn)滿足居者有其屋的社會(huì)服務(wù)功能。這使得政府容易將城市土地經(jīng)營(yíng)、推動(dòng)土地增值作為增加政府收入和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要渠道來(lái)對(duì)待。
2.加快設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅種，對(duì)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易、持有的各個(gè)環(huán)節(jié)，充分利用稅收的杠桿作用進(jìn)行調(diào)節(jié)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)回歸消費(fèi)產(chǎn)品的屬性。
3.預(yù)期降溫，中國(guó)需要有限市場(chǎng)化的房地產(chǎn)管理模式。讓中國(guó)房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品角色、弱化其資本屬性，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的福利性質(zhì)、弱化其盈利性。
4.啟動(dòng)房地產(chǎn)資源普查，包括當(dāng)前的住房庫(kù)存、分布，以及閑置情況，基于供應(yīng)端和未來(lái)住房的需求，來(lái)確定房地產(chǎn)的供應(yīng)。
5.優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，一方面大力盤活低效利用建設(shè)用地，包括農(nóng)村建設(shè)用地存量;另一方面，提升土地利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，更好的滿足新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、新消費(fèi)新投資的項(xiàng)目用地需求，降低新業(yè)態(tài)的用地門檻。
6.力推戶籍制度改革，提高勞動(dòng)力資源配置效率，建造適應(yīng)農(nóng)民居住的房產(chǎn)，降低農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的門檻。
21世紀(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)的供給側(cè)改革并非是忽視需求，而是根據(jù)真實(shí)需求創(chuàng)造有效供給。房地產(chǎn)的供給側(cè)改革的要求是通過(guò)法律和制度的完善，將房地產(chǎn)的生產(chǎn)要素引向需要的發(fā)展的地方去。相比之下，養(yǎng)老、物流、綠色建設(shè)、科技等未來(lái)的新型業(yè)態(tài)將成為房地產(chǎn)的主要需求方向。
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